Le bail emphytéotique est un contrat de location particulier qui s’étend sur une longue durée et confère au preneur un droit réel immobilier. Ce bail présente des avantages fiscaux spécifiques pour les parties impliquées, notamment la taxe de publicité foncière. Dans cet article, nous vous proposons de découvrir les principales caractéristiques de la fiscalité du bail emphytéotique en 2023.
Les éléments clés du bail emphytéotique
Avant d’aborder la fiscalité du bail emphytéotique, il convient de rappeler brièvement ses caractéristiques principales :
- Longue durée : le bail emphytéotique doit être conclu pour une durée minimale de 18 ans et maximale de 99 ans.
- Droit réel immobilier : contrairement au bail ordinaire, le bail emphytéotique constitue un droit réel immobilier au profit du preneur, lui permettant de jouir pleinement du bien loué et d’en disposer comme bon lui semble (sous réserve des conditions prévues au contrat).
- Rentabilité : le bailleur perçoit généralement un loyer annuel modeste, appelé « canon », ainsi qu’une part des fruits produits par le bien loué (par exemple, les revenus tirés de l’exploitation agricole ou commerciale).
- Charges : le preneur doit assumer la plupart des charges et travaux liés au bien loué, notamment les impôts fonciers, les améliorations et les grosses réparations.
Ainsi, le bail emphytéotique permet au bailleur de mettre à disposition d’un preneur un bien immobilier pour une longue période sans s’occuper de sa gestion quotidienne, tout en percevant un revenu régulier. De son côté, le preneur bénéficie d’une large autonomie dans l’utilisation du bien et peut y réaliser des investissements importants.
Les avantages fiscaux du bail emphytéotique en 2023
La fiscalité du bail emphytéotique présente plusieurs aspects avantageux pour le bailleur et le preneur :
La taxe de publicité foncière
Le bail emphytéotique est soumis à la taxe de publicité foncière, qui constitue un droit d’enregistrement perçu par l’État lors de la conclusion du contrat de location. Toutefois, cette taxe est calculée sur une base forfaitaire (et non sur la valeur réelle du bien loué) et elle bénéficie d’un abattement spécifique de 10% pour tenir compte de la durée du bail.
Ainsi, la taxe de publicité foncière sur un bail emphytéotique est généralement moins élevée que celle applicable aux autres contrats immobiliers, ce qui constitue un avantage fiscal pour les parties.
Le régime fiscal des loyers perçus par le bailleur
Le bailleur est imposé sur les loyers qu’il perçoit dans le cadre du bail emphytéotique selon le régime applicable aux revenus fonciers. Toutefois, le montant du canon annuel est souvent inférieur à celui d’un loyer ordinaire, ce qui permet au bailleur de réduire son imposition.
De plus, le bailleur peut bénéficier de déductions fiscales pour certaines dépenses liées au bien loué (par exemple, les travaux d’entretien ou les intérêts d’emprunt), sous réserve de respecter les conditions prévues par la loi.
Le régime fiscal des charges assumées par le preneur
Le preneur supporte la plupart des charges et travaux liés au bien loué, notamment les impôts fonciers et les grosses réparations. Cependant, ces dépenses peuvent être déduites de son résultat imposable s’il exerce une activité professionnelle sur le bien (par exemple, une exploitation agricole ou commerciale).
Ainsi, le bail emphytéotique permet au preneur de réaliser des économies d’impôt en reportant ses charges sur son résultat professionnel.
Les évolutions fiscales à anticiper en 2023
En matière de fiscalité du bail emphytéotique, il convient de rester vigilant face aux éventuelles modifications législatives ou réglementaires. Pour l’année 2023, plusieurs points sont à surveiller :
La révision des valeurs locatives cadastrales
Le gouvernement envisage de procéder à une révision générale des valeurs locatives cadastrales, qui servent de base pour le calcul des impôts fonciers. Cette réforme pourrait avoir un impact sur les charges supportées par le preneur dans le cadre du bail emphytéotique.
La fiscalité des revenus fonciers
Des évolutions pourraient également intervenir en ce qui concerne l’imposition des revenus fonciers perçus par le bailleur. Il est donc important de suivre attentivement les débats parlementaires sur ce sujet.
En conclusion, la fiscalité du bail emphytéotique présente plusieurs avantages pour le bailleur et le preneur, notamment en termes de taxe de publicité foncière et de déductions fiscales. Toutefois, il convient de rester attentif aux évolutions législatives et réglementaires susceptibles d’affecter cette fiscalité en 2023.
