Pas d’offres neuves pour l’immobilier logistique dans le Bas-Rhin

L'immobilier logistique dans le Bas-Rhin toujours orphelin d’offres neuves

La situation du marché immobilier logistique de Strasbourg et de ses alentours continue d’être inquiétante, en raison du manque de surfaces neuves disponibles. Les résultats de l’étude annuelle de référence de CBRE Rive Gauche pour l’année 2022 confirment la tendance déjà observée lors des précédentes évaluations. La demande en matière de locaux logistiques reste forte, mais les offres de nouvelles constructions peinent à satisfaire les besoins du marché. Cette situation entraîne une hausse des prix des surfaces disponibles, ainsi qu’une intensification de la concurrence entre les entreprises cherchant à s’implanter dans la région. Malgré tout, des opportunités d’investissement existent encore sur le marché, notamment en ce qui concerne les espaces déjà construits mais nécessitant des rénovations et des améliorations pour répondre aux normes et exigences actuelles de l’industrie logistique.

La demande en entrepôts dans le Bas-Rhin reste forte, mais l’offre se raréfie. À la fin de l’année 2022, le stock disponible est de 140 500 mètres carrés, en baisse de 13% par rapport à l’année précédente. C’est le niveau le plus bas depuis 2016, à l’exception de l’année 2020, qui a connu une chute particulière en raison de la pandémie. Ce niveau de stock ne suffit pas à couvrir une année normale de transactions, car l’absence de terrains immédiatement disponibles, ainsi que la politique de sobriété foncière des collectivités et la conjoncture économique limitent le réapprovisionnement du marché en offres neuves à court terme.

Selon Rive Gauche CBRE, il devient essentiel que de nouvelles offres neuves viennent alimenter le marché. « Une lueur se dessine au fond du tunnel », décrit Sandrine Reslin, consultante en logistique et locaux d’activités du cabinet-conseil. Elle constate le retour d’une qualité d’offre disponible, avec 64 500 mètres carrés d’entrepôts de classe A, soit 46% du total. Cependant, ces surfaces se répartissent essentiellement en trois plateformes de 16 000 à 21 000 mètres carrés unitaires dans la zone portuaire de Strasbourg et ont déjà en partie trouvé preneurs en début d’année 2023.

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Cette pénurie a freiné la dynamique de la demande placée, avec un total de 150 100 mètres carrés recensé par CBRE Rive Gauche, en recul de près de 30% par rapport à 2021. Cependant, elles se maintiennent à un très bon niveau sur le long terme, selon Sandrine Reslin, puisqu’elles équivalent à la moyenne des dix dernières années. Mais ces transactions auraient obtenu un meilleur score en présence d’offre neuve en quantité suffisante. En leur absence, les entrepôts de seconde main ont concentré près de la moitié des surfaces placées en 2022, alors qu’ils n’en représentaient que 7% en 2021. L’an dernier, trois transactions sur quatre ont concerné des demandes entre 5 000 et 10 000 mètres carrés.

Quatre opérations d’ampleur ont cependant tiré les chiffres du Bas-Rhin vers le haut en 2022 : 24 000 mètres carrés pour le logisticien Jung en propre à Dambach-la-Ville, 15 600 mètres carrés pour la société Sengler dans la même commune (location auprès d’Ivanhoe Cambridge), et enfin 12 000 mètres carrés chacun pour le régional Kimmel en propre à Thal-Drulingen et ThyssenKrupp à Herrlisheim (location).

Les niveaux de loyer recensés par CBRE Rive Gauche ont légèrement progressé dans le neuf, gagnant un euro en un an pour atteindre 58 euros annuels pour un mètre carré hors taxes et hors charges.

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